Steuererkl\u00e4rung f\u00fcr Vermieter: Was gibt es zu beachten?<\/h1><\/div>Welche Pflichten kommen bei der Steuererkl\u00e4rung auf Vermieter zu?<\/h2><\/div>Ob als Altersvorsorge oder als Erbe, Besitz und Vermietung einer Immobilie sind mit einer Vielzahl an Pflichten verbunden. Insbesondere der Steuererkl\u00e4rung wird dabei eine wichtige Bedeutung zuteil, da Vermieter zus\u00e4tzlich die Anlage V f\u00fcr Eink\u00fcnfte aus Vermietung und Verpachtung ausf\u00fcllen m\u00fcssen. Was es dabei zu beachten gibt, welche Eink\u00fcnfte abgesetzt werden k\u00f6nnen und wie Sie Stolperfallen am besten umgehen, erfahren Sie im folgenden Beitrag.<\/p>\n<\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>
Steuerpflicht f\u00fcr Vermieter<\/h2>\n
Im Allgemeinen sind Einnahmen steuerpflichtig. Dazu geh\u00f6ren f\u00fcr Vermieter auch die Eink\u00fcnfte, die sie durch ihre Immobilie, ihr Grundst\u00fcck oder ihre Wohneinheit erzielt haben. Gleichzeitig k\u00f6nnen verschiedene Kosten, die durch die Vermietung entstanden sind, steuerlich geltend gemacht werden.<\/p>\n
Gesetzliche Regelung<\/h3>\n
Gem\u00e4\u00df \u00a7 21 des deutschen Einkommenssteuergesetzes<\/a>, kurz EStG, sind Einnahmen, die durch Vermietung oder Verpachtung erzielt werden, als Eink\u00fcnfte zu werten. Dementsprechend m\u00fcssen sie im Zuge der Steuererkl\u00e4rung angegeben werden, da sie einkommenssteuerpflichtig sind.<\/p>\nWas z\u00e4hlt zu den Eink\u00fcnften?<\/h3>\n
Neben der monatlichen Miet- oder Pachtzahlung geh\u00f6ren auch die Nebenkosten zu den Einnahmen, sodass die Warmmiete die Abzugs- und Berechnungsgrundlage darstellt. Unter anderem h\u00e4ngt die H\u00f6he der Steuer vom pers\u00f6nlichen Steuersatz sowie von der Summe der Ausgaben, die letztlich geltend gemacht werden, ab. Der Gesetzgeber r\u00e4umt Vermietern die M\u00f6glichkeit ein, eine Vielzahl verschiedener Kostenpositionen von der Steuer abzusetzen, aber auch Kosten von den Mieteinnahmen abzuziehen.<\/strong> Der nach den Abz\u00fcgen bestehende Gewinn wird dann als Mieteinnahmen versteuert.<\/p>\nNegative Eink\u00fcnfte<\/h4>\n
Teilweise wird die Steuerlast durch diese Abz\u00fcge so stark gesenkt, dass negative Eink\u00fcnfte entstehen. Als Ausgleich daf\u00fcr k\u00f6nnen Vermieter diese Verluste mit weiteren Einkommensvarianten verrechnen und somit insbesondere in der ersten Zeit nach Erwerb der Immobilie Steuern einsparen.<\/p>\n<\/div><\/div><\/div>
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<\/span><\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>Die Anlage V<\/h2>\n
Vermieter m\u00fcssen zus\u00e4tzlich zur j\u00e4hrlich anfallenden Steuererkl\u00e4rung die Anlage V f\u00fcr Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung ausf\u00fcllen.<\/strong> Dabei ist zu beachten, dass f\u00fcr jede Immobilie eine eigene Anlage V<\/strong> beigef\u00fcgt werden muss.<\/p>\nDie Anlage beinhaltet Felder, in denen Mieteinnahmen, laufende Kosten, Abschreibungen und Betriebs- sowie Nebenkosten eingetragen werden. Ausgef\u00fcllt werden muss die Anlage V<\/strong> auch, wenn die Immobilie leer steht.<\/p>\nAufbau der Anlage V<\/h3>\n
Das aus zwei Seiten bestehende zus\u00e4tzliche Dokument muss sorgf\u00e4ltig ausgef\u00fcllt werden. Die Vorderseite dient dabei der Erfassung von Eink\u00fcnften sowohl aus Mieteinnahmen als auch aus Nebenkostenzahlungen durch den Mieter.<\/p>\n
Die R\u00fcckseite beinhaltet Felder f\u00fcr das Eintragen absetzbarer Positionen wie Werbungskosten, wozu auch die Nebenkosten z\u00e4hlen.<\/p>\n
Fristen und Jahreszuordnung<\/h3>\n
Die erzielten Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sind stets dem Steuerjahr zuzuordnen, in dem sie auch erzielt wurden. Das Zufluss-\/Abfluss-Prinzip<\/strong> beschreibt diesen Vorgang. Auch k\u00f6nnen Vermieter gem\u00e4\u00df \u00a7 11 EStG<\/a> nur die Ausgaben steuerlich geltend machen, die im jeweiligen Jahr tats\u00e4chlich angefallen sind. Um eventuellen Nachfragen seitens des Finanzamtes nachkommen zu k\u00f6nnen, sollten alle Rechnungen bzw. Belege sorgf\u00e4ltig aufbewahrt werden.<\/p>\nAusstehende Mieten nicht angeben:<\/strong> Die sich aus dem Zu- und Abfluss-Prinzip ergebende Regelung greift auch bei noch ausstehenden Mieten. Auch wenn diese f\u00fcr das laufende Steuerjahr f\u00e4llig sein sollten, m\u00fcssen sie erst dann in der Steuererkl\u00e4rung angegeben werden, wenn sie auch tats\u00e4chlich gezahlt wurden.<\/p>\nWann muss Umsatzsteuer gezahlt werden?<\/h2>\n
Theoretisch sind Vermieter umsatzsteuerpflichtig, da sie gem\u00e4\u00df dem Umsatzsteuerrecht die Absicht zur Einnahmeerzielung verfolgen und das Umsatzsteuerrecht sie demnach als Unternehmer einstuft. Allerdings wurden unter anderem in \u00a7 4 Nr. 12 des Umsatzsteuergesetzes<\/a> (UStG) juristische Ausnahmen festgelegt. Die Umsatzsteuerabf\u00fchrung entf\u00e4llt f\u00fcr die Vermietung bzw. Verpachtung von Grundst\u00fccken, Immobilien und einzelnen Immobilienelementen wie Wohnungen, R\u00e4umen oder Stockwerken.<\/p>\nKurzfristige Vermietung<\/h3>\n
Anders sieht es aus, wenn Miet- oder Pachtverh\u00e4ltnisse f\u00fcr weniger als sechs Monate eingegangen werden. In diesen F\u00e4llen unterliegen die Eigent\u00fcmer der Umsatzsteuerpflicht.<\/strong> Besonders hervorzuheben ist auch die Vermietung von Stellpl\u00e4tzen sowie von Garagen. Nur wenn diese Elemente zusammen mit dem Wohnraum vermietet werden, muss keine Umsatzsteuer f\u00fcr die Eink\u00fcnfte gezahlt werden. Findet die Vermietung jedoch einzeln statt, so steht der Vermieter in der Zahlungspflicht.<\/p>\nGewerberaumvermietung<\/h3>\n
Wird ein Gewerberaum vermietet, so k\u00f6nnen Vermieter selbst entscheiden, ob eine Einstufung als Gewerbetreibender erfolgen soll oder nicht. Ist dies der Fall, gibt es jedoch zwei Voraussetzungen, die erf\u00fcllt werden m\u00fcssen. Auf der einen Seite muss das Unternehmen des Mieters umsatzsteuerpflichtig sein, auf der anderen Seite darf das Mietverh\u00e4ltnis auf Langfristigkeit ausgelegt sein.<\/p>\n
Zudem gehen mit dieser Einstufung zus\u00e4tzliche Pflichten einher, die einen gr\u00f6\u00dferen Zeitaufwand bedeuten k\u00f6nnen. Gleichzeitig k\u00f6nnen Vermieter jedoch im Rahmen der Umsatzsteuervoranmeldung bis zu 19 % sparen, indem sie die Mehrwertsteuer geltend machen, die auf den Rechnungen ausgewiesen ist.<\/p>\n
Was kann von der Steuer abgesetzt werden?<\/h2>\n
Der Gesetzgeber hat f\u00fcr Vermieter Entlastungen vorgesehen, die sie in der Steuererkl\u00e4rung geltend machen k\u00f6nnen. Durch verschiedene Kostenpositionen l\u00e4sst sich so die H\u00f6he der zu versteuernden Einnahmen reduzieren.<\/p>\n
Werbungskosten<\/h3>\n
Unter Werbungskosten werden s\u00e4mtliche Lasten verstanden, welche das Generieren von Mieteinnahmen zum Ziel haben und sowohl der Erhaltung als auch dem Erwerb Ihres Immobilien-Eigentums dienen (\u00a7 9 EStG<\/a>). Dazu geh\u00f6ren unter anderem:<\/p>\n\n- Maklergeb\u00fchren<\/li>\n
- Kosten f\u00fcr Sch\u00f6nheitsreparaturen<\/li>\n
- Geb\u00fchren f\u00fcr die Kontof\u00fchrung<\/li>\n
- Fahrt- und B\u00fcrokosten<\/li>\n
- Versicherungskosten<\/li>\n
- Einrichtung f\u00fcr m\u00f6bliert vermietete Wohnungen (bis 800 Euro, bei h\u00f6heren Kosten Abschreibung \u00fcber mehrere Jahre)<\/li>\n
- Grundsteuer<\/li>\n
- Werbekosten f\u00fcr Immobilieninserate<\/li>\n<\/ul>\n
Belege aufbewahren:<\/strong> Sollen Kosten von der Steuer abgesetzt werden, ben\u00f6tigen Vermieter im Zweifelsfall die entsprechenden Belege, um sie dem Finanzamt vorzulegen. Daher sollten diese unbedingt f\u00fcr mindestens zwei Jahre<\/strong> sicher aufbewahrt werden. Gibt es K\u00e4ufe, die \u00fcber mehrere Jahre abgeschrieben werden, m\u00fcssen die Belege f\u00fcr den gesamten Zeitraum der Abschreibung vorhanden sein.<\/p>\nSchuldzinsen<\/p>\n
F\u00fcr die Finanzierung einer Immobilie wird h\u00e4ufig auf einen Kredit zur\u00fcckgegriffen. Die M\u00f6glichkeit, die dadurch entstandenen Kosten anteilig bei der Steuererkl\u00e4rung geltend machen zu k\u00f6nnen, sorgt f\u00fcr eine finanzielle Entlastung. Dabei findet eine Ber\u00fccksichtigung der entsprechenden Zinszahlungen durch das Finanzamt statt. Die Rate sinkt zwar Jahr f\u00fcr Jahr, doch die steuerlichen Vorteile f\u00fcr Vermieter sind nicht von der Hand zu weisen.<\/p>\n
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<\/p>\n
Nebenkosten<\/h4>\n
Auch die Nebenkosten d\u00fcrfen als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden. Die Voraussetzung daf\u00fcr ist jedoch, dass Sie diese auch in der Anlage V<\/strong> unter den Einnahmen auf Seite eins eintragen.<\/p>\nHerstellungskosten<\/h4>\n
Unter den Begriff der Herstellungskosten fallen umfangreiche und kostspielige Renovierungs- sowie Reparaturma\u00dfnahmen. Damit sie steuerlich geltend gemacht werden k\u00f6nnen, m\u00fcssen die Arbeiten in einem Zeitraum von drei Jahren nach Immobilienerwerb anfallen oder der Kostenpunkt muss bei mindestens 15 % der Netto-Anschaffungskosten liegen<\/strong> (\u00a7 6 Absatz 1 Nr. 1a EStG<\/a>). Die Abschreibung der Kosten erfolgt dann \u00fcber mehrere Jahre.<\/p>\nNur wenn die Arbeiten unmittelbar im Anschluss an den Kauf durchgef\u00fchrt werden, k\u00f6nnen die Kosten in der Regel auch direkt von der Steuer abgesetzt werden.<\/p>\n
Erhaltungskosten<\/h4>\n
Neben gro\u00dfen Reparaturen stehen oft auch kleine Instandhaltungsma\u00dfnahmen an, um die Immobilie zu erhalten. Wird beispielsweise ein neues Fenster mit besserer Isolation eingebaut oder die alte Heizungsanlage wird gegen ein moderneres und effizienteres Modell getauscht, handelt es sich um anfallende Erhaltungskosten. Diese k\u00f6nnen auf zwei Arten steuerlich geltend gemacht werden.<\/p>\n
Entweder werden sie im selben Jahr als Werbungskosten in der Anlage V<\/strong> angegeben oder \u00fcber zwei bis zu f\u00fcnf Jahre gleichm\u00e4\u00dfig verteilt<\/strong> und somit von der Steuer abgesetzt.<\/p>\nAbschreibungen<\/h4>\n
Mit jedem Tag, an dem ein Geb\u00e4ude steht, nutzt sich die Bausubstanz kontinuierlich ab. Dadurch entsteht zwangsl\u00e4ufig eine Wertminderung. Um diese Verluste auszugleichen, haben Vermieter die M\u00f6glichkeit, ihre Immobilie steuerlich geltend zu machen.<\/p>\n
F\u00fcr einen Zeitraum von 50 Jahren d\u00fcrfen j\u00e4hrlich zwei Prozent des Brutto-Gesamtpreises f\u00fcr das Eigentum abgeschrieben werden.<\/strong> Eine Einschr\u00e4nkung erfolgt gem\u00e4\u00df dem Monat, in dem die Immobilie bzw. Wohnung gekauft wurde. Bei Erwerb im Juni kann also nur f\u00fcr die verbleibenden 6 Monate des laufenden Kalenderjahres der anteilige Wert steuerlich geltend gemacht werden.<\/p>\nAls juristische Basis dient \u00a7 7 Absatz 4 EStG<\/a>. Es handelt sich bei der Art der steuerlichen Abschreibung um sogenannte Absetzungen f\u00fcr Abnutzung, kurz AfA.<\/p>\nDie Abschreibung gilt nur f\u00fcr den Kaufpreis der Immobilie. Der Wert des Grundst\u00fccks unterliegt keiner zeitlichen Wertminderung und muss daher aus dem Gesamtkaufpreis herausgerechnet werden.<\/p>\n
Sonderabschreibung<\/h4>\n
2019 wurde eine neue Regelung beschlossen, welche beinhaltet, dass Vermieter berechtigt sind, in den ersten vier Jahren h\u00f6here Werbungskosten geltend zu machen<\/strong>, wenn eine neue gebaute Wohnung vermietet wird (\u00a7 7b EStG<\/a>). Damit dies in Kraft tritt, muss die Vermietung auf mindestens 10 Jahre ausgelegt sein.<\/strong> Erst wenn das zutrifft, k\u00f6nnen bis zu f\u00fcnf Prozent der Herstellungskosten j\u00e4hrlich steuerlich geltend gemacht werden. Ob die Sonderabschreibung genutzt wird, k\u00f6nnen Vermieter individuell entscheiden, da sich die \u00fcber 50 Jahre festgelegte Abschreibungsh\u00f6chstgrenze nicht \u00e4ndert, sondern lediglich in den ersten vier Jahren das Volumen gr\u00f6\u00dfer ist. Was sich entsprechend mehr lohnt, ist stets vom Einzelfall abh\u00e4ngig.<\/p>\nStolperfallen<\/h2>\n
Wie in vielen anderen Bereichen der Vermietung k\u00f6nnen auch beim Thema Steuern Stolperfallen auftreten, die Vermieter f\u00fcr eine korrekte Steuererkl\u00e4rung besser umgehen sollten.<\/p>\n
Gewinnerzielungsabsicht<\/h3>\n
F\u00fcr die steuerliche Absetzung von Kosten, die bei der Vermietung entstehen, muss das Finanzamt klar erkennen k\u00f6nnen, dass eine Gewinnerzielungsabsicht besteht. Dies ist der Fall, wenn die Einnahmen auf lange Sicht die Ausgaben \u00fcbersteigen. Erfolgt keine solche Einstufung, k\u00f6nnen Kosten oder Verluste nicht steuerlich geltend gemacht werden. Das Amt bezeichnet diese Art der Handlung dann als Liebhaberei<\/strong>.<\/p>\nVermietung an Angeh\u00f6rige<\/h3>\n
Wer seine Immobilie an Angeh\u00f6rige oder Bekannte vermieten m\u00f6chte, sollte sich Gedanken um die H\u00f6he der Miete machen. Werbungskosten k\u00f6nnen erst dann von der Steuer abgesetzt werden, wenn die Mieth\u00f6he mindestens 50 % der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete betr\u00e4gt.<\/strong> Diese neue Regelung ist zu Beginn des Jahres 2021 in Kraft getreten (\u00a7 21 Absatz 2 Nr.2 EStG). Zuvor betrug die Mindesth\u00f6he 66 %.<\/p>\nLiegt der Wert unter der 50 %-Grenze, muss mit K\u00fcrzungen der Werbungskosten gerechnet werden.<\/p>\n
Leerstand<\/h3>\n
Sollen durch Leerstand angefallene Kosten steuerlich abgesetzt werden, m\u00fcssen Vermieter nachweisen k\u00f6nnen, dass eine Vermietungsabsicht besteht. Dieser Nachweis kann beim Finanzamt durch geschaltete Anzeigen in Immobilienportalen oder durch Zeitungsannoncen erbracht werden. Nur wenn das Amt die Vermietungsabsicht anerkennt, ist eine Geltendmachung m\u00f6glich.<\/p>\n
Ist eine Vermietung zeitlich nicht m\u00f6glich oder kann ein Eigentum nicht vermietet werden, da n\u00f6tige Renovierungskosten nicht aufgebracht werden k\u00f6nnen, m\u00fcssen die w\u00e4hrend des Leerstands entstehenden Kosten bzw. Verluste vollumf\u00e4nglich selbst getragen werden.<\/p>\n
Welche steuerlichen Vorteile gibt es?<\/h2>\n
Neben Stolperfallen sollten Vermieter auch wissen, welche Vorteile es im Zuge der Steuererkl\u00e4rung f\u00fcr sie gibt und welche Dinge dabei beachtete werden m\u00fcssen.<\/p>\n
Der Steuerfreibetrag gilt f\u00fcr die gesamten Eink\u00fcnfte aller Steuerpflichtigen, Vermieter eingeschlossen. Bis zu einem gewissen Betrag bleiben dann f\u00fcr die Mieteinnahmen steuerfrei. Nach \u00a7 32a EStG<\/a> liegt der Satz des Grundfreibetrags pro Person f\u00fcr 2021 bei 9.744 Euro. F\u00fcr Verheiratete gilt der doppelte Betrag in H\u00f6he von 19.488 Euro. <\/strong><\/p>\nErst wenn die Gesamteinnahmen unter der Ber\u00fccksichtigung aller Einkommensvarianten diesen Betrag \u00fcbersteigen, f\u00fchren sie zu einer steuerlichen Belastung.<\/p>\n
Da Kindern bis zu einem bestimmten Alter ebenfalls Freibetr\u00e4ge zustehen, k\u00f6nnen diese dem Grundfreibetrag angerechnet werden.<\/p>\n
Untervermietung<\/h4>\n
Planen Vermieter eine kurzfristige Untervermietung<\/strong> ihrer selbst genutzten Immobilie, beispielsweise weil ein Job in einer anderen Stadt ansteht, hat der Gesetzgeber eine Bagatellgrenze von 520 Euro<\/strong> f\u00fcr jeden Veranlagungszeitraum festgelegt. Solange diese Grenze unterschritten wird, fallen keine Steuern f\u00fcr die erzielten Ertr\u00e4ge an.<\/p>\nAuch wenn eine dauerhafte Untervermietung<\/strong> vorliegt, k\u00f6nnen Steuern gespart werden, sofern eine Einnahmegrenze von 410 Euro pro Jahr nicht \u00fcberschritten wird.<\/strong> Dieser Betrag setzt sich aus den Einnahmen abz\u00fcglich s\u00e4mtlicher Ausgaben zusammen.<\/p>\n\u00dcberschreiten die Gewinne diese gesetzliche Grenze, liegen aber bei nicht mehr als j\u00e4hrlich 820 Euro, kommt ein verminderter Steuersatz zum Tragen.<\/strong> Erst wenn auch dieser Betrag \u00fcberschritten wird, m\u00fcssen die Einnahmen in voller H\u00f6he versteuert werden.<\/p>\nUnterst\u00fctzung bei der Anlage V durch Objego<\/h2>\n
Die Vorbereitung f\u00fcr die Anlage V<\/strong> ist oft m\u00fchsam und kostet viel Zeit, da eine ganze Reihe an relevanten Daten zusammengesucht werden m\u00fcssen. Das Essener Start-up Objego<\/a> hat in Zusammenarbeit mit Steuerexperten daher eine neue Funktion implementiert, welche die Arbeit vereinfacht.<\/p>\n![\"Logo](\"data:image\/svg+xml,%3Csvg%20xmlns%3D%27http%3A%2F%2Fwww.w3.org%2F2000%2Fsvg%27%20width%3D%27300%27%20height%3D%27116%27%20viewBox%3D%270%200%20300%20116%27%3E%3Crect%20width%3D%27300%27%20height%3D%27116%27%20fill-opacity%3D%220%22%2F%3E%3C%2Fsvg%3E\")
<\/p>\n
Das Ziel von Objego<\/strong> ist es, den Alltag privater Vermieter zu vereinfachen, indem mit moderner Software Immobilien, Dokumente und Finanzen digital verwaltet werden k\u00f6nnen. Das Herzst\u00fcck ist zurzeit die Nebenkostenabrechnung, die mit Objego schnell und mit minimiertem Fehlerrisiko erstellt und versandfertig als PDF ausgedruckt werden kann. Mithilfe von Kundenfeedback und einem engagierten Team werden stetig neue Features entwickelt, die letztlich eine 360 Grad-Immobilienverwaltung erm\u00f6glichen sollen.<\/p>\nDie in Objego gesammelten und f\u00fcr die Steuererkl\u00e4rung relevanten Daten zu den Mieteinnahmen und entstandenen Kosten f\u00fcr das jeweilige Mehrfamilienhaus und Steuerjahr listet die Software in einer Excel-Tabelle auf, die entweder selbst weiterbearbeitet oder dem Steuerberater zur Verf\u00fcgung gestellt werden kann.<\/p>\n
Die Kosten f\u00fcr Objego k\u00f6nnen zudem als Werbungskosten in voller H\u00f6he steuerlich geltend gemacht werden.<\/p>\n
Fazit<\/h2>\n
Private Vermieter stehen j\u00e4hrlich bei der Steuererkl\u00e4rung vor einer gro\u00dfen Herausforderung. Die zus\u00e4tzliche Arbeit kostet Zeit und ist mit erheblichem Aufwand verbunden.<\/p>\n
Welche Pflichten kommen bei der Steuererkl\u00e4rung auf Vermieter zu?<\/h2><\/div>Ob als Altersvorsorge oder als Erbe, Besitz und Vermietung einer Immobilie sind mit einer Vielzahl an Pflichten verbunden. Insbesondere der Steuererkl\u00e4rung wird dabei eine wichtige Bedeutung zuteil, da Vermieter zus\u00e4tzlich die Anlage V f\u00fcr Eink\u00fcnfte aus Vermietung und Verpachtung ausf\u00fcllen m\u00fcssen. Was es dabei zu beachten gibt, welche Eink\u00fcnfte abgesetzt werden k\u00f6nnen und wie Sie Stolperfallen am besten umgehen, erfahren Sie im folgenden Beitrag.<\/p>\n<\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>
Steuerpflicht f\u00fcr Vermieter<\/h2>\n
Im Allgemeinen sind Einnahmen steuerpflichtig. Dazu geh\u00f6ren f\u00fcr Vermieter auch die Eink\u00fcnfte, die sie durch ihre Immobilie, ihr Grundst\u00fcck oder ihre Wohneinheit erzielt haben. Gleichzeitig k\u00f6nnen verschiedene Kosten, die durch die Vermietung entstanden sind, steuerlich geltend gemacht werden.<\/p>\n
Gesetzliche Regelung<\/h3>\n
Gem\u00e4\u00df \u00a7 21 des deutschen Einkommenssteuergesetzes<\/a>, kurz EStG, sind Einnahmen, die durch Vermietung oder Verpachtung erzielt werden, als Eink\u00fcnfte zu werten. Dementsprechend m\u00fcssen sie im Zuge der Steuererkl\u00e4rung angegeben werden, da sie einkommenssteuerpflichtig sind.<\/p>\nWas z\u00e4hlt zu den Eink\u00fcnften?<\/h3>\n
Neben der monatlichen Miet- oder Pachtzahlung geh\u00f6ren auch die Nebenkosten zu den Einnahmen, sodass die Warmmiete die Abzugs- und Berechnungsgrundlage darstellt. Unter anderem h\u00e4ngt die H\u00f6he der Steuer vom pers\u00f6nlichen Steuersatz sowie von der Summe der Ausgaben, die letztlich geltend gemacht werden, ab. Der Gesetzgeber r\u00e4umt Vermietern die M\u00f6glichkeit ein, eine Vielzahl verschiedener Kostenpositionen von der Steuer abzusetzen, aber auch Kosten von den Mieteinnahmen abzuziehen.<\/strong> Der nach den Abz\u00fcgen bestehende Gewinn wird dann als Mieteinnahmen versteuert.<\/p>\nNegative Eink\u00fcnfte<\/h4>\n
Teilweise wird die Steuerlast durch diese Abz\u00fcge so stark gesenkt, dass negative Eink\u00fcnfte entstehen. Als Ausgleich daf\u00fcr k\u00f6nnen Vermieter diese Verluste mit weiteren Einkommensvarianten verrechnen und somit insbesondere in der ersten Zeit nach Erwerb der Immobilie Steuern einsparen.<\/p>\n<\/div><\/div><\/div>
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Vermieter m\u00fcssen zus\u00e4tzlich zur j\u00e4hrlich anfallenden Steuererkl\u00e4rung die Anlage V f\u00fcr Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung ausf\u00fcllen.<\/strong> Dabei ist zu beachten, dass f\u00fcr jede Immobilie eine eigene Anlage V<\/strong> beigef\u00fcgt werden muss.<\/p>\nDie Anlage beinhaltet Felder, in denen Mieteinnahmen, laufende Kosten, Abschreibungen und Betriebs- sowie Nebenkosten eingetragen werden. Ausgef\u00fcllt werden muss die Anlage V<\/strong> auch, wenn die Immobilie leer steht.<\/p>\nAufbau der Anlage V<\/h3>\n
Das aus zwei Seiten bestehende zus\u00e4tzliche Dokument muss sorgf\u00e4ltig ausgef\u00fcllt werden. Die Vorderseite dient dabei der Erfassung von Eink\u00fcnften sowohl aus Mieteinnahmen als auch aus Nebenkostenzahlungen durch den Mieter.<\/p>\n
Die R\u00fcckseite beinhaltet Felder f\u00fcr das Eintragen absetzbarer Positionen wie Werbungskosten, wozu auch die Nebenkosten z\u00e4hlen.<\/p>\n
Fristen und Jahreszuordnung<\/h3>\n
Die erzielten Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sind stets dem Steuerjahr zuzuordnen, in dem sie auch erzielt wurden. Das Zufluss-\/Abfluss-Prinzip<\/strong> beschreibt diesen Vorgang. Auch k\u00f6nnen Vermieter gem\u00e4\u00df \u00a7 11 EStG<\/a> nur die Ausgaben steuerlich geltend machen, die im jeweiligen Jahr tats\u00e4chlich angefallen sind. Um eventuellen Nachfragen seitens des Finanzamtes nachkommen zu k\u00f6nnen, sollten alle Rechnungen bzw. Belege sorgf\u00e4ltig aufbewahrt werden.<\/p>\nAusstehende Mieten nicht angeben:<\/strong> Die sich aus dem Zu- und Abfluss-Prinzip ergebende Regelung greift auch bei noch ausstehenden Mieten. Auch wenn diese f\u00fcr das laufende Steuerjahr f\u00e4llig sein sollten, m\u00fcssen sie erst dann in der Steuererkl\u00e4rung angegeben werden, wenn sie auch tats\u00e4chlich gezahlt wurden.<\/p>\nWann muss Umsatzsteuer gezahlt werden?<\/h2>\n
Theoretisch sind Vermieter umsatzsteuerpflichtig, da sie gem\u00e4\u00df dem Umsatzsteuerrecht die Absicht zur Einnahmeerzielung verfolgen und das Umsatzsteuerrecht sie demnach als Unternehmer einstuft. Allerdings wurden unter anderem in \u00a7 4 Nr. 12 des Umsatzsteuergesetzes<\/a> (UStG) juristische Ausnahmen festgelegt. Die Umsatzsteuerabf\u00fchrung entf\u00e4llt f\u00fcr die Vermietung bzw. Verpachtung von Grundst\u00fccken, Immobilien und einzelnen Immobilienelementen wie Wohnungen, R\u00e4umen oder Stockwerken.<\/p>\nKurzfristige Vermietung<\/h3>\n
Anders sieht es aus, wenn Miet- oder Pachtverh\u00e4ltnisse f\u00fcr weniger als sechs Monate eingegangen werden. In diesen F\u00e4llen unterliegen die Eigent\u00fcmer der Umsatzsteuerpflicht.<\/strong> Besonders hervorzuheben ist auch die Vermietung von Stellpl\u00e4tzen sowie von Garagen. Nur wenn diese Elemente zusammen mit dem Wohnraum vermietet werden, muss keine Umsatzsteuer f\u00fcr die Eink\u00fcnfte gezahlt werden. Findet die Vermietung jedoch einzeln statt, so steht der Vermieter in der Zahlungspflicht.<\/p>\nGewerberaumvermietung<\/h3>\n
Wird ein Gewerberaum vermietet, so k\u00f6nnen Vermieter selbst entscheiden, ob eine Einstufung als Gewerbetreibender erfolgen soll oder nicht. Ist dies der Fall, gibt es jedoch zwei Voraussetzungen, die erf\u00fcllt werden m\u00fcssen. Auf der einen Seite muss das Unternehmen des Mieters umsatzsteuerpflichtig sein, auf der anderen Seite darf das Mietverh\u00e4ltnis auf Langfristigkeit ausgelegt sein.<\/p>\n
Zudem gehen mit dieser Einstufung zus\u00e4tzliche Pflichten einher, die einen gr\u00f6\u00dferen Zeitaufwand bedeuten k\u00f6nnen. Gleichzeitig k\u00f6nnen Vermieter jedoch im Rahmen der Umsatzsteuervoranmeldung bis zu 19 % sparen, indem sie die Mehrwertsteuer geltend machen, die auf den Rechnungen ausgewiesen ist.<\/p>\n
Was kann von der Steuer abgesetzt werden?<\/h2>\n
Der Gesetzgeber hat f\u00fcr Vermieter Entlastungen vorgesehen, die sie in der Steuererkl\u00e4rung geltend machen k\u00f6nnen. Durch verschiedene Kostenpositionen l\u00e4sst sich so die H\u00f6he der zu versteuernden Einnahmen reduzieren.<\/p>\n
Werbungskosten<\/h3>\n
Unter Werbungskosten werden s\u00e4mtliche Lasten verstanden, welche das Generieren von Mieteinnahmen zum Ziel haben und sowohl der Erhaltung als auch dem Erwerb Ihres Immobilien-Eigentums dienen (\u00a7 9 EStG<\/a>). Dazu geh\u00f6ren unter anderem:<\/p>\n\n- Maklergeb\u00fchren<\/li>\n
- Kosten f\u00fcr Sch\u00f6nheitsreparaturen<\/li>\n
- Geb\u00fchren f\u00fcr die Kontof\u00fchrung<\/li>\n
- Fahrt- und B\u00fcrokosten<\/li>\n
- Versicherungskosten<\/li>\n
- Einrichtung f\u00fcr m\u00f6bliert vermietete Wohnungen (bis 800 Euro, bei h\u00f6heren Kosten Abschreibung \u00fcber mehrere Jahre)<\/li>\n
- Grundsteuer<\/li>\n
- Werbekosten f\u00fcr Immobilieninserate<\/li>\n<\/ul>\n
Belege aufbewahren:<\/strong> Sollen Kosten von der Steuer abgesetzt werden, ben\u00f6tigen Vermieter im Zweifelsfall die entsprechenden Belege, um sie dem Finanzamt vorzulegen. Daher sollten diese unbedingt f\u00fcr mindestens zwei Jahre<\/strong> sicher aufbewahrt werden. Gibt es K\u00e4ufe, die \u00fcber mehrere Jahre abgeschrieben werden, m\u00fcssen die Belege f\u00fcr den gesamten Zeitraum der Abschreibung vorhanden sein.<\/p>\nSchuldzinsen<\/p>\n
F\u00fcr die Finanzierung einer Immobilie wird h\u00e4ufig auf einen Kredit zur\u00fcckgegriffen. Die M\u00f6glichkeit, die dadurch entstandenen Kosten anteilig bei der Steuererkl\u00e4rung geltend machen zu k\u00f6nnen, sorgt f\u00fcr eine finanzielle Entlastung. Dabei findet eine Ber\u00fccksichtigung der entsprechenden Zinszahlungen durch das Finanzamt statt. Die Rate sinkt zwar Jahr f\u00fcr Jahr, doch die steuerlichen Vorteile f\u00fcr Vermieter sind nicht von der Hand zu weisen.<\/p>\n
<\/p>\n
Nebenkosten<\/h4>\n
Auch die Nebenkosten d\u00fcrfen als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden. Die Voraussetzung daf\u00fcr ist jedoch, dass Sie diese auch in der Anlage V<\/strong> unter den Einnahmen auf Seite eins eintragen.<\/p>\nHerstellungskosten<\/h4>\n
Unter den Begriff der Herstellungskosten fallen umfangreiche und kostspielige Renovierungs- sowie Reparaturma\u00dfnahmen. Damit sie steuerlich geltend gemacht werden k\u00f6nnen, m\u00fcssen die Arbeiten in einem Zeitraum von drei Jahren nach Immobilienerwerb anfallen oder der Kostenpunkt muss bei mindestens 15 % der Netto-Anschaffungskosten liegen<\/strong> (\u00a7 6 Absatz 1 Nr. 1a EStG<\/a>). Die Abschreibung der Kosten erfolgt dann \u00fcber mehrere Jahre.<\/p>\nNur wenn die Arbeiten unmittelbar im Anschluss an den Kauf durchgef\u00fchrt werden, k\u00f6nnen die Kosten in der Regel auch direkt von der Steuer abgesetzt werden.<\/p>\n
Erhaltungskosten<\/h4>\n
Neben gro\u00dfen Reparaturen stehen oft auch kleine Instandhaltungsma\u00dfnahmen an, um die Immobilie zu erhalten. Wird beispielsweise ein neues Fenster mit besserer Isolation eingebaut oder die alte Heizungsanlage wird gegen ein moderneres und effizienteres Modell getauscht, handelt es sich um anfallende Erhaltungskosten. Diese k\u00f6nnen auf zwei Arten steuerlich geltend gemacht werden.<\/p>\n
Entweder werden sie im selben Jahr als Werbungskosten in der Anlage V<\/strong> angegeben oder \u00fcber zwei bis zu f\u00fcnf Jahre gleichm\u00e4\u00dfig verteilt<\/strong> und somit von der Steuer abgesetzt.<\/p>\nAbschreibungen<\/h4>\n
Mit jedem Tag, an dem ein Geb\u00e4ude steht, nutzt sich die Bausubstanz kontinuierlich ab. Dadurch entsteht zwangsl\u00e4ufig eine Wertminderung. Um diese Verluste auszugleichen, haben Vermieter die M\u00f6glichkeit, ihre Immobilie steuerlich geltend zu machen.<\/p>\n
F\u00fcr einen Zeitraum von 50 Jahren d\u00fcrfen j\u00e4hrlich zwei Prozent des Brutto-Gesamtpreises f\u00fcr das Eigentum abgeschrieben werden.<\/strong> Eine Einschr\u00e4nkung erfolgt gem\u00e4\u00df dem Monat, in dem die Immobilie bzw. Wohnung gekauft wurde. Bei Erwerb im Juni kann also nur f\u00fcr die verbleibenden 6 Monate des laufenden Kalenderjahres der anteilige Wert steuerlich geltend gemacht werden.<\/p>\nAls juristische Basis dient \u00a7 7 Absatz 4 EStG<\/a>. Es handelt sich bei der Art der steuerlichen Abschreibung um sogenannte Absetzungen f\u00fcr Abnutzung, kurz AfA.<\/p>\nDie Abschreibung gilt nur f\u00fcr den Kaufpreis der Immobilie. Der Wert des Grundst\u00fccks unterliegt keiner zeitlichen Wertminderung und muss daher aus dem Gesamtkaufpreis herausgerechnet werden.<\/p>\n
Sonderabschreibung<\/h4>\n
2019 wurde eine neue Regelung beschlossen, welche beinhaltet, dass Vermieter berechtigt sind, in den ersten vier Jahren h\u00f6here Werbungskosten geltend zu machen<\/strong>, wenn eine neue gebaute Wohnung vermietet wird (\u00a7 7b EStG<\/a>). Damit dies in Kraft tritt, muss die Vermietung auf mindestens 10 Jahre ausgelegt sein.<\/strong> Erst wenn das zutrifft, k\u00f6nnen bis zu f\u00fcnf Prozent der Herstellungskosten j\u00e4hrlich steuerlich geltend gemacht werden. Ob die Sonderabschreibung genutzt wird, k\u00f6nnen Vermieter individuell entscheiden, da sich die \u00fcber 50 Jahre festgelegte Abschreibungsh\u00f6chstgrenze nicht \u00e4ndert, sondern lediglich in den ersten vier Jahren das Volumen gr\u00f6\u00dfer ist. Was sich entsprechend mehr lohnt, ist stets vom Einzelfall abh\u00e4ngig.<\/p>\nStolperfallen<\/h2>\n
Wie in vielen anderen Bereichen der Vermietung k\u00f6nnen auch beim Thema Steuern Stolperfallen auftreten, die Vermieter f\u00fcr eine korrekte Steuererkl\u00e4rung besser umgehen sollten.<\/p>\n
Gewinnerzielungsabsicht<\/h3>\n
F\u00fcr die steuerliche Absetzung von Kosten, die bei der Vermietung entstehen, muss das Finanzamt klar erkennen k\u00f6nnen, dass eine Gewinnerzielungsabsicht besteht. Dies ist der Fall, wenn die Einnahmen auf lange Sicht die Ausgaben \u00fcbersteigen. Erfolgt keine solche Einstufung, k\u00f6nnen Kosten oder Verluste nicht steuerlich geltend gemacht werden. Das Amt bezeichnet diese Art der Handlung dann als Liebhaberei<\/strong>.<\/p>\nVermietung an Angeh\u00f6rige<\/h3>\n
Wer seine Immobilie an Angeh\u00f6rige oder Bekannte vermieten m\u00f6chte, sollte sich Gedanken um die H\u00f6he der Miete machen. Werbungskosten k\u00f6nnen erst dann von der Steuer abgesetzt werden, wenn die Mieth\u00f6he mindestens 50 % der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete betr\u00e4gt.<\/strong> Diese neue Regelung ist zu Beginn des Jahres 2021 in Kraft getreten (\u00a7 21 Absatz 2 Nr.2 EStG). Zuvor betrug die Mindesth\u00f6he 66 %.<\/p>\nLiegt der Wert unter der 50 %-Grenze, muss mit K\u00fcrzungen der Werbungskosten gerechnet werden.<\/p>\n
Leerstand<\/h3>\n
Sollen durch Leerstand angefallene Kosten steuerlich abgesetzt werden, m\u00fcssen Vermieter nachweisen k\u00f6nnen, dass eine Vermietungsabsicht besteht. Dieser Nachweis kann beim Finanzamt durch geschaltete Anzeigen in Immobilienportalen oder durch Zeitungsannoncen erbracht werden. Nur wenn das Amt die Vermietungsabsicht anerkennt, ist eine Geltendmachung m\u00f6glich.<\/p>\n
Ist eine Vermietung zeitlich nicht m\u00f6glich oder kann ein Eigentum nicht vermietet werden, da n\u00f6tige Renovierungskosten nicht aufgebracht werden k\u00f6nnen, m\u00fcssen die w\u00e4hrend des Leerstands entstehenden Kosten bzw. Verluste vollumf\u00e4nglich selbst getragen werden.<\/p>\n
Welche steuerlichen Vorteile gibt es?<\/h2>\n
Neben Stolperfallen sollten Vermieter auch wissen, welche Vorteile es im Zuge der Steuererkl\u00e4rung f\u00fcr sie gibt und welche Dinge dabei beachtete werden m\u00fcssen.<\/p>\n
Der Steuerfreibetrag gilt f\u00fcr die gesamten Eink\u00fcnfte aller Steuerpflichtigen, Vermieter eingeschlossen. Bis zu einem gewissen Betrag bleiben dann f\u00fcr die Mieteinnahmen steuerfrei. Nach \u00a7 32a EStG<\/a> liegt der Satz des Grundfreibetrags pro Person f\u00fcr 2021 bei 9.744 Euro. F\u00fcr Verheiratete gilt der doppelte Betrag in H\u00f6he von 19.488 Euro. <\/strong><\/p>\nErst wenn die Gesamteinnahmen unter der Ber\u00fccksichtigung aller Einkommensvarianten diesen Betrag \u00fcbersteigen, f\u00fchren sie zu einer steuerlichen Belastung.<\/p>\n
Da Kindern bis zu einem bestimmten Alter ebenfalls Freibetr\u00e4ge zustehen, k\u00f6nnen diese dem Grundfreibetrag angerechnet werden.<\/p>\n
Untervermietung<\/h4>\n
Planen Vermieter eine kurzfristige Untervermietung<\/strong> ihrer selbst genutzten Immobilie, beispielsweise weil ein Job in einer anderen Stadt ansteht, hat der Gesetzgeber eine Bagatellgrenze von 520 Euro<\/strong> f\u00fcr jeden Veranlagungszeitraum festgelegt. Solange diese Grenze unterschritten wird, fallen keine Steuern f\u00fcr die erzielten Ertr\u00e4ge an.<\/p>\nAuch wenn eine dauerhafte Untervermietung<\/strong> vorliegt, k\u00f6nnen Steuern gespart werden, sofern eine Einnahmegrenze von 410 Euro pro Jahr nicht \u00fcberschritten wird.<\/strong> Dieser Betrag setzt sich aus den Einnahmen abz\u00fcglich s\u00e4mtlicher Ausgaben zusammen.<\/p>\n\u00dcberschreiten die Gewinne diese gesetzliche Grenze, liegen aber bei nicht mehr als j\u00e4hrlich 820 Euro, kommt ein verminderter Steuersatz zum Tragen.<\/strong> Erst wenn auch dieser Betrag \u00fcberschritten wird, m\u00fcssen die Einnahmen in voller H\u00f6he versteuert werden.<\/p>\nUnterst\u00fctzung bei der Anlage V durch Objego<\/h2>\n
Die Vorbereitung f\u00fcr die Anlage V<\/strong> ist oft m\u00fchsam und kostet viel Zeit, da eine ganze Reihe an relevanten Daten zusammengesucht werden m\u00fcssen. Das Essener Start-up Objego<\/a> hat in Zusammenarbeit mit Steuerexperten daher eine neue Funktion implementiert, welche die Arbeit vereinfacht.<\/p>\n<\/p>\n
Das Ziel von Objego<\/strong> ist es, den Alltag privater Vermieter zu vereinfachen, indem mit moderner Software Immobilien, Dokumente und Finanzen digital verwaltet werden k\u00f6nnen. Das Herzst\u00fcck ist zurzeit die Nebenkostenabrechnung, die mit Objego schnell und mit minimiertem Fehlerrisiko erstellt und versandfertig als PDF ausgedruckt werden kann. Mithilfe von Kundenfeedback und einem engagierten Team werden stetig neue Features entwickelt, die letztlich eine 360 Grad-Immobilienverwaltung erm\u00f6glichen sollen.<\/p>\nDie in Objego gesammelten und f\u00fcr die Steuererkl\u00e4rung relevanten Daten zu den Mieteinnahmen und entstandenen Kosten f\u00fcr das jeweilige Mehrfamilienhaus und Steuerjahr listet die Software in einer Excel-Tabelle auf, die entweder selbst weiterbearbeitet oder dem Steuerberater zur Verf\u00fcgung gestellt werden kann.<\/p>\n
Die Kosten f\u00fcr Objego k\u00f6nnen zudem als Werbungskosten in voller H\u00f6he steuerlich geltend gemacht werden.<\/p>\n
Fazit<\/h2>\n
Private Vermieter stehen j\u00e4hrlich bei der Steuererkl\u00e4rung vor einer gro\u00dfen Herausforderung. Die zus\u00e4tzliche Arbeit kostet Zeit und ist mit erheblichem Aufwand verbunden.<\/p>\n
Ob als Altersvorsorge oder als Erbe, Besitz und Vermietung einer Immobilie sind mit einer Vielzahl an Pflichten verbunden. Insbesondere der Steuererkl\u00e4rung wird dabei eine wichtige Bedeutung zuteil, da Vermieter zus\u00e4tzlich die Anlage V f\u00fcr Eink\u00fcnfte aus Vermietung und Verpachtung ausf\u00fcllen m\u00fcssen. Was es dabei zu beachten gibt, welche Eink\u00fcnfte abgesetzt werden k\u00f6nnen und wie Sie Stolperfallen am besten umgehen, erfahren Sie im folgenden Beitrag.<\/p>\n<\/div><\/div><\/div><\/div><\/div>
Steuerpflicht f\u00fcr Vermieter<\/h2>\n
Im Allgemeinen sind Einnahmen steuerpflichtig. Dazu geh\u00f6ren f\u00fcr Vermieter auch die Eink\u00fcnfte, die sie durch ihre Immobilie, ihr Grundst\u00fcck oder ihre Wohneinheit erzielt haben. Gleichzeitig k\u00f6nnen verschiedene Kosten, die durch die Vermietung entstanden sind, steuerlich geltend gemacht werden.<\/p>\n
Gesetzliche Regelung<\/h3>\n
Gem\u00e4\u00df \u00a7 21 des deutschen Einkommenssteuergesetzes<\/a>, kurz EStG, sind Einnahmen, die durch Vermietung oder Verpachtung erzielt werden, als Eink\u00fcnfte zu werten. Dementsprechend m\u00fcssen sie im Zuge der Steuererkl\u00e4rung angegeben werden, da sie einkommenssteuerpflichtig sind.<\/p>\n Neben der monatlichen Miet- oder Pachtzahlung geh\u00f6ren auch die Nebenkosten zu den Einnahmen, sodass die Warmmiete die Abzugs- und Berechnungsgrundlage darstellt. Unter anderem h\u00e4ngt die H\u00f6he der Steuer vom pers\u00f6nlichen Steuersatz sowie von der Summe der Ausgaben, die letztlich geltend gemacht werden, ab. Der Gesetzgeber r\u00e4umt Vermietern die M\u00f6glichkeit ein, eine Vielzahl verschiedener Kostenpositionen von der Steuer abzusetzen, aber auch Kosten von den Mieteinnahmen abzuziehen.<\/strong> Der nach den Abz\u00fcgen bestehende Gewinn wird dann als Mieteinnahmen versteuert.<\/p>\n Teilweise wird die Steuerlast durch diese Abz\u00fcge so stark gesenkt, dass negative Eink\u00fcnfte entstehen. Als Ausgleich daf\u00fcr k\u00f6nnen Vermieter diese Verluste mit weiteren Einkommensvarianten verrechnen und somit insbesondere in der ersten Zeit nach Erwerb der Immobilie Steuern einsparen.<\/p>\n<\/div><\/div><\/div> Vermieter m\u00fcssen zus\u00e4tzlich zur j\u00e4hrlich anfallenden Steuererkl\u00e4rung die Anlage V f\u00fcr Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung ausf\u00fcllen.<\/strong> Dabei ist zu beachten, dass f\u00fcr jede Immobilie eine eigene Anlage V<\/strong> beigef\u00fcgt werden muss.<\/p>\n Die Anlage beinhaltet Felder, in denen Mieteinnahmen, laufende Kosten, Abschreibungen und Betriebs- sowie Nebenkosten eingetragen werden. Ausgef\u00fcllt werden muss die Anlage V<\/strong> auch, wenn die Immobilie leer steht.<\/p>\n Das aus zwei Seiten bestehende zus\u00e4tzliche Dokument muss sorgf\u00e4ltig ausgef\u00fcllt werden. Die Vorderseite dient dabei der Erfassung von Eink\u00fcnften sowohl aus Mieteinnahmen als auch aus Nebenkostenzahlungen durch den Mieter.<\/p>\n Die R\u00fcckseite beinhaltet Felder f\u00fcr das Eintragen absetzbarer Positionen wie Werbungskosten, wozu auch die Nebenkosten z\u00e4hlen.<\/p>\n Die erzielten Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sind stets dem Steuerjahr zuzuordnen, in dem sie auch erzielt wurden. Das Zufluss-\/Abfluss-Prinzip<\/strong> beschreibt diesen Vorgang. Auch k\u00f6nnen Vermieter gem\u00e4\u00df \u00a7 11 EStG<\/a> nur die Ausgaben steuerlich geltend machen, die im jeweiligen Jahr tats\u00e4chlich angefallen sind. Um eventuellen Nachfragen seitens des Finanzamtes nachkommen zu k\u00f6nnen, sollten alle Rechnungen bzw. Belege sorgf\u00e4ltig aufbewahrt werden.<\/p>\n Ausstehende Mieten nicht angeben:<\/strong> Die sich aus dem Zu- und Abfluss-Prinzip ergebende Regelung greift auch bei noch ausstehenden Mieten. Auch wenn diese f\u00fcr das laufende Steuerjahr f\u00e4llig sein sollten, m\u00fcssen sie erst dann in der Steuererkl\u00e4rung angegeben werden, wenn sie auch tats\u00e4chlich gezahlt wurden.<\/p>\n Theoretisch sind Vermieter umsatzsteuerpflichtig, da sie gem\u00e4\u00df dem Umsatzsteuerrecht die Absicht zur Einnahmeerzielung verfolgen und das Umsatzsteuerrecht sie demnach als Unternehmer einstuft. Allerdings wurden unter anderem in \u00a7 4 Nr. 12 des Umsatzsteuergesetzes<\/a> (UStG) juristische Ausnahmen festgelegt. Die Umsatzsteuerabf\u00fchrung entf\u00e4llt f\u00fcr die Vermietung bzw. Verpachtung von Grundst\u00fccken, Immobilien und einzelnen Immobilienelementen wie Wohnungen, R\u00e4umen oder Stockwerken.<\/p>\n Anders sieht es aus, wenn Miet- oder Pachtverh\u00e4ltnisse f\u00fcr weniger als sechs Monate eingegangen werden. In diesen F\u00e4llen unterliegen die Eigent\u00fcmer der Umsatzsteuerpflicht.<\/strong> Besonders hervorzuheben ist auch die Vermietung von Stellpl\u00e4tzen sowie von Garagen. Nur wenn diese Elemente zusammen mit dem Wohnraum vermietet werden, muss keine Umsatzsteuer f\u00fcr die Eink\u00fcnfte gezahlt werden. Findet die Vermietung jedoch einzeln statt, so steht der Vermieter in der Zahlungspflicht.<\/p>\n Wird ein Gewerberaum vermietet, so k\u00f6nnen Vermieter selbst entscheiden, ob eine Einstufung als Gewerbetreibender erfolgen soll oder nicht. Ist dies der Fall, gibt es jedoch zwei Voraussetzungen, die erf\u00fcllt werden m\u00fcssen. Auf der einen Seite muss das Unternehmen des Mieters umsatzsteuerpflichtig sein, auf der anderen Seite darf das Mietverh\u00e4ltnis auf Langfristigkeit ausgelegt sein.<\/p>\n Zudem gehen mit dieser Einstufung zus\u00e4tzliche Pflichten einher, die einen gr\u00f6\u00dferen Zeitaufwand bedeuten k\u00f6nnen. Gleichzeitig k\u00f6nnen Vermieter jedoch im Rahmen der Umsatzsteuervoranmeldung bis zu 19 % sparen, indem sie die Mehrwertsteuer geltend machen, die auf den Rechnungen ausgewiesen ist.<\/p>\n Der Gesetzgeber hat f\u00fcr Vermieter Entlastungen vorgesehen, die sie in der Steuererkl\u00e4rung geltend machen k\u00f6nnen. Durch verschiedene Kostenpositionen l\u00e4sst sich so die H\u00f6he der zu versteuernden Einnahmen reduzieren.<\/p>\n Unter Werbungskosten werden s\u00e4mtliche Lasten verstanden, welche das Generieren von Mieteinnahmen zum Ziel haben und sowohl der Erhaltung als auch dem Erwerb Ihres Immobilien-Eigentums dienen (\u00a7 9 EStG<\/a>). Dazu geh\u00f6ren unter anderem:<\/p>\n Belege aufbewahren:<\/strong> Sollen Kosten von der Steuer abgesetzt werden, ben\u00f6tigen Vermieter im Zweifelsfall die entsprechenden Belege, um sie dem Finanzamt vorzulegen. Daher sollten diese unbedingt f\u00fcr mindestens zwei Jahre<\/strong> sicher aufbewahrt werden. Gibt es K\u00e4ufe, die \u00fcber mehrere Jahre abgeschrieben werden, m\u00fcssen die Belege f\u00fcr den gesamten Zeitraum der Abschreibung vorhanden sein.<\/p>\n Schuldzinsen<\/p>\n F\u00fcr die Finanzierung einer Immobilie wird h\u00e4ufig auf einen Kredit zur\u00fcckgegriffen. Die M\u00f6glichkeit, die dadurch entstandenen Kosten anteilig bei der Steuererkl\u00e4rung geltend machen zu k\u00f6nnen, sorgt f\u00fcr eine finanzielle Entlastung. Dabei findet eine Ber\u00fccksichtigung der entsprechenden Zinszahlungen durch das Finanzamt statt. Die Rate sinkt zwar Jahr f\u00fcr Jahr, doch die steuerlichen Vorteile f\u00fcr Vermieter sind nicht von der Hand zu weisen.<\/p>\n Auch die Nebenkosten d\u00fcrfen als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden. Die Voraussetzung daf\u00fcr ist jedoch, dass Sie diese auch in der Anlage V<\/strong> unter den Einnahmen auf Seite eins eintragen.<\/p>\n Unter den Begriff der Herstellungskosten fallen umfangreiche und kostspielige Renovierungs- sowie Reparaturma\u00dfnahmen. Damit sie steuerlich geltend gemacht werden k\u00f6nnen, m\u00fcssen die Arbeiten in einem Zeitraum von drei Jahren nach Immobilienerwerb anfallen oder der Kostenpunkt muss bei mindestens 15 % der Netto-Anschaffungskosten liegen<\/strong> (\u00a7 6 Absatz 1 Nr. 1a EStG<\/a>). Die Abschreibung der Kosten erfolgt dann \u00fcber mehrere Jahre.<\/p>\n Nur wenn die Arbeiten unmittelbar im Anschluss an den Kauf durchgef\u00fchrt werden, k\u00f6nnen die Kosten in der Regel auch direkt von der Steuer abgesetzt werden.<\/p>\n Neben gro\u00dfen Reparaturen stehen oft auch kleine Instandhaltungsma\u00dfnahmen an, um die Immobilie zu erhalten. Wird beispielsweise ein neues Fenster mit besserer Isolation eingebaut oder die alte Heizungsanlage wird gegen ein moderneres und effizienteres Modell getauscht, handelt es sich um anfallende Erhaltungskosten. Diese k\u00f6nnen auf zwei Arten steuerlich geltend gemacht werden.<\/p>\n Entweder werden sie im selben Jahr als Werbungskosten in der Anlage V<\/strong> angegeben oder \u00fcber zwei bis zu f\u00fcnf Jahre gleichm\u00e4\u00dfig verteilt<\/strong> und somit von der Steuer abgesetzt.<\/p>\n Mit jedem Tag, an dem ein Geb\u00e4ude steht, nutzt sich die Bausubstanz kontinuierlich ab. Dadurch entsteht zwangsl\u00e4ufig eine Wertminderung. Um diese Verluste auszugleichen, haben Vermieter die M\u00f6glichkeit, ihre Immobilie steuerlich geltend zu machen.<\/p>\n F\u00fcr einen Zeitraum von 50 Jahren d\u00fcrfen j\u00e4hrlich zwei Prozent des Brutto-Gesamtpreises f\u00fcr das Eigentum abgeschrieben werden.<\/strong> Eine Einschr\u00e4nkung erfolgt gem\u00e4\u00df dem Monat, in dem die Immobilie bzw. Wohnung gekauft wurde. Bei Erwerb im Juni kann also nur f\u00fcr die verbleibenden 6 Monate des laufenden Kalenderjahres der anteilige Wert steuerlich geltend gemacht werden.<\/p>\n Als juristische Basis dient \u00a7 7 Absatz 4 EStG<\/a>. Es handelt sich bei der Art der steuerlichen Abschreibung um sogenannte Absetzungen f\u00fcr Abnutzung, kurz AfA.<\/p>\n Die Abschreibung gilt nur f\u00fcr den Kaufpreis der Immobilie. Der Wert des Grundst\u00fccks unterliegt keiner zeitlichen Wertminderung und muss daher aus dem Gesamtkaufpreis herausgerechnet werden.<\/p>\n 2019 wurde eine neue Regelung beschlossen, welche beinhaltet, dass Vermieter berechtigt sind, in den ersten vier Jahren h\u00f6here Werbungskosten geltend zu machen<\/strong>, wenn eine neue gebaute Wohnung vermietet wird (\u00a7 7b EStG<\/a>). Damit dies in Kraft tritt, muss die Vermietung auf mindestens 10 Jahre ausgelegt sein.<\/strong> Erst wenn das zutrifft, k\u00f6nnen bis zu f\u00fcnf Prozent der Herstellungskosten j\u00e4hrlich steuerlich geltend gemacht werden. Ob die Sonderabschreibung genutzt wird, k\u00f6nnen Vermieter individuell entscheiden, da sich die \u00fcber 50 Jahre festgelegte Abschreibungsh\u00f6chstgrenze nicht \u00e4ndert, sondern lediglich in den ersten vier Jahren das Volumen gr\u00f6\u00dfer ist. Was sich entsprechend mehr lohnt, ist stets vom Einzelfall abh\u00e4ngig.<\/p>\n Wie in vielen anderen Bereichen der Vermietung k\u00f6nnen auch beim Thema Steuern Stolperfallen auftreten, die Vermieter f\u00fcr eine korrekte Steuererkl\u00e4rung besser umgehen sollten.<\/p>\n F\u00fcr die steuerliche Absetzung von Kosten, die bei der Vermietung entstehen, muss das Finanzamt klar erkennen k\u00f6nnen, dass eine Gewinnerzielungsabsicht besteht. Dies ist der Fall, wenn die Einnahmen auf lange Sicht die Ausgaben \u00fcbersteigen. Erfolgt keine solche Einstufung, k\u00f6nnen Kosten oder Verluste nicht steuerlich geltend gemacht werden. Das Amt bezeichnet diese Art der Handlung dann als Liebhaberei<\/strong>.<\/p>\n Wer seine Immobilie an Angeh\u00f6rige oder Bekannte vermieten m\u00f6chte, sollte sich Gedanken um die H\u00f6he der Miete machen. Werbungskosten k\u00f6nnen erst dann von der Steuer abgesetzt werden, wenn die Mieth\u00f6he mindestens 50 % der orts\u00fcblichen Vergleichsmiete betr\u00e4gt.<\/strong> Diese neue Regelung ist zu Beginn des Jahres 2021 in Kraft getreten (\u00a7 21 Absatz 2 Nr.2 EStG). Zuvor betrug die Mindesth\u00f6he 66 %.<\/p>\n Liegt der Wert unter der 50 %-Grenze, muss mit K\u00fcrzungen der Werbungskosten gerechnet werden.<\/p>\n Sollen durch Leerstand angefallene Kosten steuerlich abgesetzt werden, m\u00fcssen Vermieter nachweisen k\u00f6nnen, dass eine Vermietungsabsicht besteht. Dieser Nachweis kann beim Finanzamt durch geschaltete Anzeigen in Immobilienportalen oder durch Zeitungsannoncen erbracht werden. Nur wenn das Amt die Vermietungsabsicht anerkennt, ist eine Geltendmachung m\u00f6glich.<\/p>\n Ist eine Vermietung zeitlich nicht m\u00f6glich oder kann ein Eigentum nicht vermietet werden, da n\u00f6tige Renovierungskosten nicht aufgebracht werden k\u00f6nnen, m\u00fcssen die w\u00e4hrend des Leerstands entstehenden Kosten bzw. Verluste vollumf\u00e4nglich selbst getragen werden.<\/p>\n Neben Stolperfallen sollten Vermieter auch wissen, welche Vorteile es im Zuge der Steuererkl\u00e4rung f\u00fcr sie gibt und welche Dinge dabei beachtete werden m\u00fcssen.<\/p>\n Der Steuerfreibetrag gilt f\u00fcr die gesamten Eink\u00fcnfte aller Steuerpflichtigen, Vermieter eingeschlossen. Bis zu einem gewissen Betrag bleiben dann f\u00fcr die Mieteinnahmen steuerfrei. Nach \u00a7 32a EStG<\/a> liegt der Satz des Grundfreibetrags pro Person f\u00fcr 2021 bei 9.744 Euro. F\u00fcr Verheiratete gilt der doppelte Betrag in H\u00f6he von 19.488 Euro. <\/strong><\/p>\n Erst wenn die Gesamteinnahmen unter der Ber\u00fccksichtigung aller Einkommensvarianten diesen Betrag \u00fcbersteigen, f\u00fchren sie zu einer steuerlichen Belastung.<\/p>\n Da Kindern bis zu einem bestimmten Alter ebenfalls Freibetr\u00e4ge zustehen, k\u00f6nnen diese dem Grundfreibetrag angerechnet werden.<\/p>\n Planen Vermieter eine kurzfristige Untervermietung<\/strong> ihrer selbst genutzten Immobilie, beispielsweise weil ein Job in einer anderen Stadt ansteht, hat der Gesetzgeber eine Bagatellgrenze von 520 Euro<\/strong> f\u00fcr jeden Veranlagungszeitraum festgelegt. Solange diese Grenze unterschritten wird, fallen keine Steuern f\u00fcr die erzielten Ertr\u00e4ge an.<\/p>\n Auch wenn eine dauerhafte Untervermietung<\/strong> vorliegt, k\u00f6nnen Steuern gespart werden, sofern eine Einnahmegrenze von 410 Euro pro Jahr nicht \u00fcberschritten wird.<\/strong> Dieser Betrag setzt sich aus den Einnahmen abz\u00fcglich s\u00e4mtlicher Ausgaben zusammen.<\/p>\n \u00dcberschreiten die Gewinne diese gesetzliche Grenze, liegen aber bei nicht mehr als j\u00e4hrlich 820 Euro, kommt ein verminderter Steuersatz zum Tragen.<\/strong> Erst wenn auch dieser Betrag \u00fcberschritten wird, m\u00fcssen die Einnahmen in voller H\u00f6he versteuert werden.<\/p>\n Die Vorbereitung f\u00fcr die Anlage V<\/strong> ist oft m\u00fchsam und kostet viel Zeit, da eine ganze Reihe an relevanten Daten zusammengesucht werden m\u00fcssen. Das Essener Start-up Objego<\/a> hat in Zusammenarbeit mit Steuerexperten daher eine neue Funktion implementiert, welche die Arbeit vereinfacht.<\/p>\n Das Ziel von Objego<\/strong> ist es, den Alltag privater Vermieter zu vereinfachen, indem mit moderner Software Immobilien, Dokumente und Finanzen digital verwaltet werden k\u00f6nnen. Das Herzst\u00fcck ist zurzeit die Nebenkostenabrechnung, die mit Objego schnell und mit minimiertem Fehlerrisiko erstellt und versandfertig als PDF ausgedruckt werden kann. Mithilfe von Kundenfeedback und einem engagierten Team werden stetig neue Features entwickelt, die letztlich eine 360 Grad-Immobilienverwaltung erm\u00f6glichen sollen.<\/p>\n Die in Objego gesammelten und f\u00fcr die Steuererkl\u00e4rung relevanten Daten zu den Mieteinnahmen und entstandenen Kosten f\u00fcr das jeweilige Mehrfamilienhaus und Steuerjahr listet die Software in einer Excel-Tabelle auf, die entweder selbst weiterbearbeitet oder dem Steuerberater zur Verf\u00fcgung gestellt werden kann.<\/p>\n Die Kosten f\u00fcr Objego k\u00f6nnen zudem als Werbungskosten in voller H\u00f6he steuerlich geltend gemacht werden.<\/p>\n Private Vermieter stehen j\u00e4hrlich bei der Steuererkl\u00e4rung vor einer gro\u00dfen Herausforderung. Die zus\u00e4tzliche Arbeit kostet Zeit und ist mit erheblichem Aufwand verbunden.<\/p>\nWas z\u00e4hlt zu den Eink\u00fcnften?<\/h3>\n
Negative Eink\u00fcnfte<\/h4>\n
![\"Steuererkl\u00e4rungsformular\"](\"https:\/\/www.zig.eu\/de\/wp-content\/uploads\/sites\/4\/2026\/10\/beitragsbild-steuererklaerung.avif\" "\\"beitragsbild-steuererklaerung\\"")
Die Anlage V<\/h2>\n
Aufbau der Anlage V<\/h3>\n
Fristen und Jahreszuordnung<\/h3>\n
Wann muss Umsatzsteuer gezahlt werden?<\/h2>\n
Kurzfristige Vermietung<\/h3>\n
Gewerberaumvermietung<\/h3>\n
Was kann von der Steuer abgesetzt werden?<\/h2>\n
Werbungskosten<\/h3>\n
\n
![\"Steuerkl\u00e4rung](\"https:\/\/www.zig.eu\/de\/wp-content\/uploads\/sites\/4\/2026\/10\/tierra-mallorca-nptbvokkom8-unsplash.avif\")
Nebenkosten<\/h4>\n
Herstellungskosten<\/h4>\n
Erhaltungskosten<\/h4>\n
Abschreibungen<\/h4>\n
Sonderabschreibung<\/h4>\n
Stolperfallen<\/h2>\n
Gewinnerzielungsabsicht<\/h3>\n
Vermietung an Angeh\u00f6rige<\/h3>\n
Leerstand<\/h3>\n
Welche steuerlichen Vorteile gibt es?<\/h2>\n
Untervermietung<\/h4>\n
Unterst\u00fctzung bei der Anlage V durch Objego<\/h2>\n
![\"Logo](\"https:\/\/www.zig.eu\/de\/wp-content\/uploads\/sites\/4\/2026\/10\/objego.jpg.avif\")
Fazit<\/h2>\n